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2010年10月27日 (水)

土地神話の崩壊

暴落した地価

1991年 152億円(坪単価 450,000円)
2010年   5億円(坪単価  15,000円)

下落率96.7%

これは朝日新聞が報じています<JALが購入した和歌山の社宅等の評価>ですが、19年たってここまで下落するとは常識的に考えられませんが、この背景には2つの要因があるといえます。

1)購入価格が高すぎた
2)田舎(和歌山)の土地の価値がない状態になりつつある

この報道では、1)の購入価格が想定の3倍の価格に吊り上げられ、その背後に国会議員等の影があるというものですが、仮に3倍の元の値段である50億円としましても下落率は90%にもなり96.7%と大した違いはありません。
(金額では100億円も違いますので確かに大きな金額と言えますが)

2)田舎の土地は買う人がいて初めて価格が付くもので、今回のように広大な土地(11万平米)であれば、買う人は限られ、結果的に値段があってないようなものになっているのです。
和歌山県白浜町では、60平米のマンションが30万円、50万円で売買されたこともありますが、買い手がいない以上30万円でも値がついてよかったのかも知れません。

日本の土地の値段は、都会は別として地方はあってないような価格になりつつあり、この土地を担保に借り入れしていた地元の個人事業主は、担保物件を処分しましても借金を払えない状態になりつつあり、今後破産する個人事業主や住宅ローンを使って家を建てたものの払えなくなって破産する個人が急増し、これが更に土地の値段を引き下げることになります。
まさに<負のスパイラル>に陥ることになります。

今回のJALの土地問題は日本全体の問題ともいえます。

(Nevada)

土地の値段が崩壊状態にあるのはわかっています。

問題は、銀行などは不動産(土地)を担保に融資をしている事が多いんですね。

土地の価格がさがる

   ↓

不動産担保の融資枠の減少

   ↓

中小零細企業の借り入れ困難

   ↓

中小零細企業の倒産件数の増加

ってな事につながります。

マイナス決算の銀行評価+不動産担保融資枠の減少・・・このダブルパンチで中小零細企業はノックアウト寸前に追い込まれているのです。

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